Se construieste mai putin decat inainte de ’89

In perioada 1951-1989 s-au construit in Romania aproape trei milioane de apartamente, care reprezinta marea majoritate a fondului locativ actual. "Fabrica de apartamente" a regimului comunist a avut un ritm mediu de constructie de 205 apartamente pe zi, din care pana la 30% doar in Bucuresti, conform datelor Institutului National de Statistica.
 
In Capitala s-au construit cel putin 27.000 de apartamente pe an, dintr-un total national mediu de 75.000 de unitati, din anii ’50 pana in ’89, adica o dinamica de 74 de apartamente pe zi, fata de 2.500 de locuinte pe an in acest moment, respectiv aproape 7 apartamente sau case pe zi.

Statul comunist a cheltuit cel putin 1,1 miliarde de euro anual pentru constructia "cutiilor de chibrite" din Bucuresti, valoare calculata la un cost actual de constructie de 600 de euro pe mp si o suprafata medie de 70 de mp construiti a unui apartament. La nivel national valoarea depaseste cifra de cinci miliarde de euro anual.
 
Valoarea de piata a apartamentelor din Capitala ar urca astazi pana la cel putin trei miliarde de euro, an de an.

La ora actuala se construiesc circa 2.500 de unitati locative pe an in Capitala, deci si apartamente si vile, urmand ca in urmatorii doi ani ritmul sa creasca pana la 5.000 de locuinte in 2009.

Investitiile conducerii comuniste au fost insa suportate de catre populatie prin privarea de produse datorata campaniilor masive de export a produselor locale, lasand rafturile din magazine goale.

"Inceputul anilor ’70 reprezinta inceputul perioadei de criza, atat in constructii cat si in general, cand pentru investitii fastuoase se fac mari imprumuturi externe care apoi, in ambitiile fostilor conducatori, sunt platite infometand poporul", a declarat Gheorghe Polizu, presedintele Patronatului Societatilor din Constructii (PSC).

In ceea ce priveste calitatea noilor locuinte, parerile sunt impartite. In timp ce dezvoltatorii promoveaza proiectele ca fiind moderne si cu un confort sporit, unii arhitecti cred ca ele sunt, la baza, similare produselor comuniste.

Reprezentantii mediului privat, care au descoperit relativ recent profitabilitatea ansamblurilor rezidentiale cu locuinte colective sunt putini, iar cei care dezvolta apartamente subliniaza impactul terenurilor din ce in ce mai scumpe, a preturilor in crestere la materiale de constructii si salariile din ce in ce mai mari care trebuie platite fortei de munca. Cu toate acestea, pretul unui metru patrat construit este cu pana la 100% mai mare decat costul efectiv, apartamentele din Capitala incepand sa rivalizeze ca pret cu cele din orase ca Praga, Varsovia sau Berlin.

Cele mai multe apartamente s-au construit, la nivel national, intre 1971-1989, respectiv circa 2,3 milioane de unitati, de trei ori mai mult decat intre anii 1951-1971.

"Perioada 1961-1976 reprezinta principala etapa de "constructie socialista" care, pe masura industrializarii, a atras pe santierele din mediul urban tineri care se vedeau muncitori la orase. Este perioada in care s-a construit mult, dar din pacate locuinte mici", spune Polizu.

Dupa cum explica Polizu, in aceasta perioada a avut loc o explozie a locuintelor "tip", proiectate de catre institutele de proiectare, fiind folosite din ce in ce mai mult structurile din panouri mari prefabricate din beton.

Din totalul de trei milioane de apartamente construite in cei 50 de ani de comunism, marea majoritate au fost dezvoltate in mediul urban, respectiv 2,83 milioane, comunele beneficiind in aceasta perioada de 151.017 apartamente noi.

Conform estimarilor Patronatului Societatilor din Constructii (PSC), cererea de locuinte la nivel national este de circa un milion de unitati, cerere care ar putea fi acoperita abia in 30 de ani, in urma unor investitii care ar putea atinge un nivel de 70-100 de miliarde de euro, la preturile actuale.

Incepand cu anii ’80, dinamica de constructie a apartamentelor la nivel national a scazut constant, de la un varf de 150.509 unitati in 1981 la 97.002 in 1985 si la 54.979 in 1989. Lipsa infrastructurii de baza, in special a drumurilor, lipsa finisajelor sau disconfortul creat prin crearea marilor aglomerari de blocuri, au incercat sa fie acoperite in Bucuresti prin cresterea suprafetei construite a apartamentelor. Astfel, de la o medie de 68,06 mp construiti pentru fiecare apartament construit in perioada 1971-1980, suprafata a crescut pana la 79,3 mp in 1985 si pana la 88,88 mp in 1989. Cresterea s-a datorat mai ales finalizarii blocurilor din Centrul Civic al Capitalei, din jurul Casei Poporului, unde suprafata utila urca pana la 120 de metri patrati, unele apartamente desfasurandu-se pe doua niveluri.

De altfel, Bucurestiul a beneficiat de cele mai spatioase apartamente. La nivelul anului 1985, un apartament nou din Brasov avea 72,6 mp construiti, fata de 91,5 mp in Capitala.

"In perioada comunista suprafata a diferit destul de mult de la o perioada la alta si era adesea rezultatul unor interpretari ideologice. Nu calitatea spatiului de locuit a fost marea schimbare, ci reducerea de materiale, de cost si in final de confort au fost ‘noutatile’ ultimilor ani de comunism", spune Dorin Stefan, unul dintre cei mai cunoscuti arhitecti din Bucuresti, recunoscut mai ales pentru proiectul Opera Center. Dupa parerea lui, una dintre cele mai mari erori ale acelei perioade a fost politica urbana de "indesire", cand au fost construite blocuri noi printre cele vechi, pentru a obtine o densitate mai mare, desi distanta dintre imobile corespundea unor standarde de confort optime. Problema este ca nici astazi nu exista o strategie concreta de dezvoltare urbana care sa evite densitatile demografice foarte mari, cum este exemplul cartierului Titan, care scad considerabil confortul locuitorilor.

Dezvoltatorii incearca sa acopere aceasta lipsa astazi prin dezvoltarea de ansambluri rezidentiale aerisite, pozitionate in zone mai putin aglomerate, la marginea Bucurestiului sau in comunele limitrofe.

Dupa perioada primilor ani de dupa 1989, cand apartamentele se vindeau sub pretul de constructie, cand un calculator costa cat un apartament cu doua camere, cererea din ce in ce mai mare de pe piata si puterea de cumparare in crestere a atras atentia investitorilor imobiliari.

In urmatorii patru ani se estimeaza ca vor fi livrate pe piata bucuresteana peste 10.000 de apartamente, de trei ori mai putin insa decat cererea actuala, preturile fiind in continua crestere.

Romania dispune de 374 de locuinte la mia de locuitori, sub media europeana care este de 468.

In acelasi timp insa, pretul unui apartament modest reprezinta echivalentul a 15 salarii medii, mult deasupra nivelului de sase salarii medii, inregistrat in statele Uniunii Europene, conform unui studiu al Raiffeisen Banca pentru Locuinte (RBL).

Investitorii de pe piata rezidentiala a Capitalei, ca de altfel de pe intreaga piata a constructiilor, se confrunta insa cu presiuni foarte mari pe costul constructiei propriu-zise. Constructia si partea de instalatie reprezinta, in medie, circa 60% din costul final, dupa cum spune Gheorghe Polizu, presedintele Patronatului Societatilor din Constructii, scumpirea materialelor de constructii din ultima perioada din cauza cererii foarte mari fiind resimtita de catre toti dezvoltatorii.

Cheltuielile cu forta de munca, alimentate de lipsa fortei de munca specializate, sunt si ele in crestere, ponderea lor in costul final fiind de circa 30%.

Chiar si asa, diferenta dintre costul unui imobil si pretul sau, cu care este vandut pe piata, poate urca pana la 50%-70% sau chiar 100%, in functie de pretul terenului, de locatie si de dotare.

"In prezent pretul unui metru patrat construit este de 600-700 de euro, iar dezvoltatorii vand locuintele cu 2.000-3.000 de euro pe metrul patrat. Daca nu se va echilibra aceasta marja a profitului, atunci vor aparea dezechilibre pe piata si nu vor mai avea cu cine sa contruiasca", a declarat recent Laurentiu Plosceanu, presedinte al Asociatiei Romane a Antreprenorilor din Constructii (ARACO), cu ocazia unui seminar despre piata constructiilor.

Una dintre curiozitatile pietei rezidentiale din Bucuresti este si diferenta relativ mica, intre 10% si 30%, intre metrul patrat util intr-un bloc vechi, construit in anii ’70, de exemplu, si pretul unui metru patrat intr-un apartament nou construit.

Multi arhitecti atrag insa atentia ca ansamblurile de locuinte colective care se construiesc acum nu ofera, la modul real, beneficii majore in ceea ce priveste confortul, fata de cele dezvoltate in perioada comunista.

"Acum se lucreaza mai putin si la fel de prost. Calitatea spatiului apartamentului si a cartierului sunt inca departe de posibilitatile pe care le poate oferi locuinta colectiva la noi. Astazi se construiesc cartiere de turnuri cu locuinte colective care din lipsa de calitate si din cauza tratarii simpliste a problemei vor fi ghetourile de maine", crede Dorin Stefan.